中山的物業(yè)費(fèi)又要漲了。其實(shí)在上個(gè)月末，南都記者看到“中山發(fā)展改革委員會(huì)偕同住建局發(fā)布了《住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》意見稿”這則消息后，立即跟住在花園小區(qū)的朋友奔走相告，讓他們隨便去政府反映下有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)上調(diào)和居民C P I指數(shù)傷不起的意見—畢竟普通業(yè)主們誰不想少交物管費(fèi)啊。 不過，有一小批人例外，他們的名字叫土豪。土豪們的世界想的東西都是以自己的便利優(yōu)先— 對(duì)，就連物業(yè)管理也不例外。于是也有高端物業(yè)發(fā)揮偉大的試水精神，把物管費(fèi)那么往上一推就是大數(shù)字：例如西區(qū)毗鄰岐江公園的時(shí)代白朗峰就收4塊錢/平方米·月，不久雅居樂的中山高端項(xiàng)目熹玥也果斷跟進(jìn)，至于萬科的朗潤(rùn)園和中海的龍灣國(guó)際也只比他們便宜一點(diǎn)點(diǎn)：3.9元/平方米·月。 知道這個(gè)價(jià)格意味著什么嗎？曾有物管從業(yè)人員向南都記者反饋：當(dāng)時(shí)，中山部分電梯小區(qū)還在1.5-2.3元/平方米·月的常規(guī)主流物管費(fèi)線上，即便現(xiàn)在是2 .3-2 .8元/平方米·月相比，這些土豪物管也要比后者貴43%-74%。如果按照大平層200平方米計(jì)算，已經(jīng)是800元/月的價(jià)格，夠在市區(qū)租套小兩房或者不錯(cuò)的公寓了。 除了想嚷嚷“土豪我們做朋友吧”以外，南都記者對(duì)高端物管的世界幾乎沒有接觸。在采訪前，南都記者甚至已經(jīng)想象著，準(zhǔn)備對(duì)中山的天價(jià)物管費(fèi)口誅筆伐，踢爆其暴利空間。不過深入調(diào)查之后，發(fā)現(xiàn)事情并非如此。 “我們目前還處于微虧的狀態(tài)。”雅居樂物業(yè)管理服務(wù)有限公司的客戶部主任林壽喜表示，收費(fèi)高了并非代表物管公司會(huì)賺錢，相反，高端物業(yè)采取籌集制使得高端物管成為一個(gè)非營(yíng)利機(jī)構(gòu)。“與物管費(fèi)提升與之匹配的肯定是物管服務(wù)的提高，尤其是在雅居樂目前推崇雅萊格英式管家服務(wù)體系下，加上前期設(shè)備的投入，物管成本會(huì)增加是必然的�！� 她介紹，像熹玥等的豪宅項(xiàng)目無論是人員配備還是項(xiàng)目的例行維護(hù)都相應(yīng)提高。她以大涌項(xiàng)目與熹玥相比：可能同樣的人員配置，熹玥只是一個(gè)占地3萬多僅擁有400多戶的項(xiàng)目，相比之下大涌項(xiàng)目已超過1000人，對(duì)比明顯。“隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，人們生活不平的不斷提高，我認(rèn)為這樣的‘豪’物管是未來的一種趨勢(shì)。” 這次南都記者就選取熹玥作為一個(gè)深入樣本，讓你們提前感受下高端物管究竟能有多豪。 高價(jià)物管費(fèi)煉成實(shí)錄 早于2010年中發(fā)售的雅居樂旗下樓盤熹玥一度是中山洋房豪宅中的頂級(jí)代表之一，除了當(dāng)時(shí)以均價(jià)破萬每平方米的姿態(tài)傲視中山樓市外，4元/平方米·月的物業(yè)管理費(fèi)更是創(chuàng)下了中山樓市的一個(gè)新紀(jì)錄。與這個(gè)走在前瞻的收費(fèi)相匹配的是，服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理上與普通小區(qū)相比，同樣高出一截。南都記者在本周二下午現(xiàn)場(chǎng)走訪了該小區(qū)的物業(yè)管理情況，探究一下貴價(jià)物管收費(fèi)下的物管質(zhì)量。 豪氣：400多戶配備123只攝像頭誰人能有？ 安防環(huán)節(jié)是小區(qū)物管功能的重要組成部分，而在每個(gè)小區(qū)的安全防護(hù)環(huán)節(jié)中，攝像頭是必不可少的產(chǎn)物。就在南都記者隨著該項(xiàng)目物業(yè)管理負(fù)責(zé)人的腳步步入項(xiàng)目之中時(shí)，并沒有意識(shí)到周圍的綠樹成蔭與其他小區(qū)有什么異處�！鞍卜婪矫�，由于熹玥的高端物業(yè)定位，我們當(dāng)時(shí)選擇的安防系統(tǒng)是最先進(jìn)的，就連攝像頭都有100多個(gè)”，她指了指在燈柱上的攝像頭，表示含站崗?fù)ぁ⒊鋈肟�、地下停車�?chǎng)、獨(dú)棟物業(yè)大堂等都有攝像頭，部分還是選擇了造價(jià)更貴的360度旋轉(zhuǎn)攝像頭—毫不夸張地說句，在這里無論是做什么公共區(qū)域都會(huì)被監(jiān)視得一清二楚，保證業(yè)主在進(jìn)家前的安全。 既然是高端物業(yè)，除了安全方面的物料更多更強(qiáng)外，部分設(shè)備的投入也相應(yīng)增加。例如東區(qū)小區(qū)中業(yè)主們最為詬病的“蚊子太多”的問題，在這里幾乎是絕跡�！坝性虻�，我們這里用了7個(gè)紫燈滅蚊電箱，夏天每周都會(huì)進(jìn)行滅蚊工作，甚至只要業(yè)主有需要，就會(huì)免費(fèi)到業(yè)主家協(xié)助滅蚊�！绷謮巯矊�(duì)小區(qū)幾乎零蚊子的環(huán)境這樣解釋道。而相較占地面積同級(jí)別的小區(qū)，這樣的滅蚊器僅僅用3-4臺(tái)，滅蚊行動(dòng)也大概1個(gè)月左右才一次。 就連車輛進(jìn)出也有講究。普通的小區(qū)一般選擇的是司空見慣的磁感應(yīng)卡片裝置，也就是帶有識(shí)別方式的停車卡，無論什么時(shí)候都需要用手伸出然后感應(yīng)。但是熹玥采用的則是少有的藍(lán)牙卡片，只要當(dāng)車輛壓到出入線了，藍(lán)牙卡片就會(huì)自動(dòng)識(shí)別讓欄桿打開，即便下雨天也不用冒雨伸手拿卡了，便利程度提高一大截。而這個(gè)技術(shù)不用問也是比普通的貴上一截。 安全：全外圍紅外線探測(cè)，“協(xié)迫碼”專屬護(hù)體 而在南都記者看來，蚊子沒有在熹玥的青蔥中出現(xiàn)恐怕還有第二個(gè)原因：那些密不透風(fēng)的紅外線屏障�！斑@些是紅外線探測(cè)器，小區(qū)安裝了不少，在外圍都是”，林壽喜介紹，這樣名不見經(jīng)傳的黑匣子實(shí)際上每隔一個(gè)外圍柱子就有一個(gè)，整整一圈都是這些黑匣子。而讓人叫絕的是，即便是有賊人進(jìn)入，黑匣子探測(cè)到后并不會(huì)自動(dòng)鳴響讓業(yè)主惶恐，而是會(huì)第一時(shí)間向24小時(shí)當(dāng)值的中央控制室匯報(bào)，小區(qū)保安就會(huì)悄然出現(xiàn)在小賊身后伏擊。 或許有多疑的人認(rèn)為，以上的安全措施并不能讓人徹底安心—假如有人從小區(qū)內(nèi)一路用槍指著業(yè)主挾持進(jìn)入小區(qū)內(nèi)，那么這些安防措施不是形同虛設(shè)嗎？“不用擔(dān)心，我們預(yù)想了這種情況，所以在小區(qū)大堂進(jìn)出入口的電子門鎖應(yīng)用了一項(xiàng)叫協(xié)迫碼的防護(hù)手段，只要3分鐘，保安就會(huì)立即出現(xiàn)。”簡(jiǎn)單點(diǎn)說，就是在開門密碼加上指定的符號(hào)與數(shù)字，就能組合出一個(gè)報(bào)警電話，即便不用做聲中央室的保安也會(huì)第一時(shí)間察覺并靜悄悄地采取相應(yīng)行動(dòng)，這樣也不會(huì)刺激到挾持的犯罪嫌疑人對(duì)業(yè)主做出傷害之事。應(yīng)南都記者要求，林壽喜即場(chǎng)演示了一次：再輸入密碼后，南都記者的計(jì)時(shí)器開啟，等到保安出現(xiàn)后，上面竟然只顯示1分鐘多點(diǎn)—也就是說即便出現(xiàn)最糟糕的情況，保安就像飛虎隊(duì)一樣悄然出沒。有趣的是，據(jù)說業(yè)主們也對(duì)此很有興趣，在入住之初也經(jīng)常深夜進(jìn)行測(cè)試。 會(huì)所：私人形象指導(dǎo)、市屬圖書合作 會(huì)所是獨(dú)立的一塊重點(diǎn)項(xiàng)目，在南都記者眼中這是最能體現(xiàn)豪宅之豪的地方。當(dāng)然，當(dāng)初這個(gè)耗資千萬級(jí)別以上的會(huì)所，與之匹配的物管也要有相應(yīng)的素質(zhì)。所以項(xiàng)目的服務(wù)就與普通項(xiàng)目有了不同的區(qū)別。除了會(huì)所中常見的健身器材室、休息室外，這里甚至還有私人的影音大廳、與市政府合作的圖書閱覽室等，后者可是與市政府簽的長(zhǎng)期合同，圖書每過一段時(shí)間就會(huì)進(jìn)行更換。 而讓南都記者最感興趣的是某房間外放置的一塊小牌，上面寫著的是“私人形象設(shè)計(jì)”—顧名思義就是為業(yè)主進(jìn)行量身定做的形象設(shè)計(jì)服務(wù)，而這并不是僅僅理發(fā)這么簡(jiǎn)單，包括全身一系列的造型設(shè)計(jì)建議�！霸驹摲块g的功能是設(shè)計(jì)為瑜伽健身室，但進(jìn)駐之后，越來越多的業(yè)主反映自己需要出席高級(jí)場(chǎng)合，需要量身定做形象設(shè)計(jì)，因此有了這一構(gòu)想�！倍@也是與知名的形象設(shè)計(jì)師合作，只要業(yè)主提前一個(gè)電話，該形象顧問就會(huì)隨時(shí)出來服務(wù)，對(duì)于物管來說這相當(dāng)于又多了收費(fèi)，但對(duì)于業(yè)主們來說這個(gè)收費(fèi)可比小區(qū)外要便宜多了。 維護(hù)：連綠化的高度都有考究 看到小區(qū)的草木整整齊齊，其實(shí)這也有要求�！霸诓僮髡鲁汤镂覀儠�(huì)要求操作員工要嚴(yán)格按照手冊(cè)執(zhí)行，你看到的樹木都有相應(yīng)的高度修剪要求”，林壽喜說，無法具體回答樹木統(tǒng)一修剪到多高，因?yàn)椴煌臉浞N都有不同的要求，都是細(xì)節(jié)化的管理。甚至是施肥用的化肥都有要求：為了冬天的草坪依然翠綠，下的化肥質(zhì)量及劑量就比普通小區(qū)要多要好。 就連游泳池的水質(zhì)也會(huì)嚴(yán)格要求。“目前，泳池的水質(zhì)已經(jīng)達(dá)到A級(jí)水質(zhì)，這是由疾控中心頒發(fā)的證書，并非我們自己內(nèi)定。”林壽喜笑著表示，為了達(dá)到這樣的水質(zhì)，物管定期的清潔時(shí)間和次數(shù)均比普通物管長(zhǎng)，主流小區(qū)一個(gè)月?lián)Q一次水，熹玥這里保持著每周一換甚至每日一換的狀態(tài)，在允許劑量的條件下，施放藥物并吸附污物的次數(shù)也有規(guī)定。 為了能看齊香港甚至國(guó)外的高端物管，原本可以外包的業(yè)務(wù)如清潔及綠化等都由雅居樂物業(yè)的直屬人員來操作�！盀榱耸∈潞凸�(jié)省成本，主流小區(qū)多采用外包的方式聘請(qǐng)專門的公司團(tuán)隊(duì)來操作，但是我們不一樣，為了呈現(xiàn)的質(zhì)量更好，小區(qū)物管選擇自己聘請(qǐng)相關(guān)人員�！彼嘎叮红浍h負(fù)責(zé)清潔和綠化的員工福利普遍比外包公司的要好，這導(dǎo)致了相關(guān)的人力資本上漲至少三分之一，而在高福利高薪酬下，員工自然相對(duì)愿意付出，例如主流小區(qū)清潔更多只針對(duì)首層大堂等大范圍的公共區(qū)域，而熹玥的清潔范圍則囊括了每層樓的公共空間，包括走廊及后樓梯的衛(wèi)生，除了基本的打掃外，還包括打蠟等。 人性化：雅萊格英式管家服務(wù)并非空口之說 僅僅以上如果你還嫌不夠，不要緊，更大驚喜等著你。與主流物業(yè)大抵完成基本任務(wù)的“大而化之”想法不同，高端物業(yè)則走上了細(xì)致化路線— 簡(jiǎn)單來說就是人性化服務(wù)。 人性化服務(wù)不是隨便地喊喊口號(hào)就行的，人家專門針對(duì)業(yè)主設(shè)置了一個(gè)崗位叫客戶服務(wù)部，只要有業(yè)主把需求反映給該部門人員，人員就會(huì)立刻啟動(dòng)程序找相關(guān)的工程部等人員幫忙實(shí)現(xiàn)。而這個(gè)崗位的人員可不是簡(jiǎn)單地坐在板凳上坐等業(yè)主反饋，每天和業(yè)主聊天主動(dòng)出擊是工作的必修課。 “其實(shí)這樣的體系，就是我們集團(tuán)所推崇的雅萊格服務(wù)，也就是平時(shí)說的英式管家服務(wù)�！绷謮巯才e了兩個(gè)例子來說明私人定制式的物管服務(wù)與主流物管的不同：有一個(gè)業(yè)主需要經(jīng)常出國(guó)，有一次他要出國(guó)半年，與物管閑聊中無意提及，后來物業(yè)留下他的郵件聯(lián)系方式，在他出國(guó)期間定期發(fā)送小區(qū)相關(guān)圖片讓他了解情況。直到回國(guó)前夕，原本預(yù)訂了管家為其服務(wù)，但后來班機(jī)誤點(diǎn)，原定的預(yù)訂服務(wù)取消，而管家人員在預(yù)計(jì)業(yè)主回家后已經(jīng)是深夜的情況下，提前為其購(gòu)買簡(jiǎn)單的面包餅干并留下提示字條，這讓業(yè)主感嘆物管服務(wù)之周到；而另一業(yè)主的物業(yè)常給朋友聚會(huì)用，面臨經(jīng)常打掃的狀況，而自己卻時(shí)時(shí)不在家。后來向物業(yè)反映意見后，物管指定了一名清潔工人與其對(duì)接，只需要一個(gè)電話就能讓該名員工通過密碼上門清潔，而密碼事后也可以進(jìn)行修改�！跋襁@樣的服務(wù)其實(shí)很多，只要業(yè)主有需要我們?cè)诹λ芗跋露寄芴峁┻@些，而這些服務(wù)的提供只收取成本價(jià)，不會(huì)因?yàn)樗饺硕ㄖ贫嗍召M(fèi)。” 采寫：南都記者 蕭倩苑 南都制圖：柴丹 高端物業(yè)“豪點(diǎn)”剖析 相比主流的普通物管，高端物業(yè)服務(wù)已經(jīng)走在最前線，它們往往具備以下幾個(gè)特征： 服務(wù)定制化 這是與主流物管相區(qū)別的一個(gè)重要因素。主流物管更多的是完成基本服務(wù)即可，而高端服務(wù)更多體現(xiàn)在私人定制這塊，在不額外增加成本的前提下會(huì)盡量針對(duì)業(yè)主進(jìn)行特殊照顧，甚至是一對(duì)一的定制服務(wù)。 團(tuán)隊(duì)自營(yíng)化 為了保證物業(yè)管理的質(zhì)量，高端物業(yè)會(huì)選擇自己聘請(qǐng)人員的方式，通過提高福利等手段來可控物管質(zhì)量。而主流物管會(huì)把部分業(yè)務(wù)外包，以降低管理成本，相應(yīng)的服務(wù)質(zhì)量也會(huì)下降。 制度籌集化 目前，主流物管更多采用包干制形式，即無論項(xiàng)目賺錢與否，由物管公司自負(fù)盈虧。相較之下高端物管選擇籌集制方式，即賺錢了物管會(huì)返回相應(yīng)的利潤(rùn)，虧本了業(yè)主需要承擔(dān)，并不以盈利為目的。 安防密實(shí)化 由于高端物業(yè)的客群定位需求，該批業(yè)主非富則貴的屬性使得他們對(duì)安防比主流物業(yè)有更深層次的要求。因此無論是設(shè)備還是人員配置的素質(zhì)上，成本都是主流物業(yè)的數(shù)倍甚至數(shù)十倍。 科技先進(jìn)化 為了照顧業(yè)主的便利需求，高端物管多采用較為先進(jìn)的設(shè)備模塊，其中小區(qū)智能化是小區(qū)最大的改革方向之一。 作者：蕭倩苑 南都制柴丹 |
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